O mercado residencial da Área Metropolitana de Lisboa entrou em 2026 com uma dinâmica clara: os preços de transação continuam a subir, a oferta ajustou em baixa e a margem de negociação está a diminuir.
De acordo com dados da Confidencial Imobiliário analisados pela KW ALFA, o preço médio de venda na AML atingiu 4.033 €/m² no 1.º trimestre de 2026, uma valorização homóloga de +22,0%. No mesmo período, o preço médio de oferta subiu apenas +0,7%, para 5.208 €/m².
Este contraste é um dos sinais mais relevantes do trimestre. O mercado não está apenas a refletir proprietários a pedir mais; está, sobretudo, a mostrar compradores dispostos a fechar negócio a valores mais elevados. Para os profissionais do setor, isto reforça a importância de trabalhar com dados reais de transação e não apenas com valores anunciados.
A redução do gap de mercado, de -20,3% no T1 2025 para -13,0% no T1 2026, confirma esta tendência. A distância entre o preço pedido e o preço efetivamente pago está a encurtar, enquanto a taxa média de desconto se mantém em torno dos -4,4%.
Na prática, isto significa que a negociação continua a existir, mas dentro de margens mais controladas. Para vendedores, entrar no mercado com preços demasiado ambiciosos aumenta o risco de maior tempo de exposição e futuras revisões. Para compradores, a expectativa de grandes descontos torna-se cada vez menos realista. Para consultores imobiliários, a avaliação inicial ganha um peso decisivo.
A oferta também dá sinais de ajustamento. No T1 2026, existiam 35.612 fogos em oferta na AML, menos 4,4% do que no período homólogo. As vendas totalizaram 10.876 fogos, uma descida de 9,9% face ao T1 2025. Ainda assim, o tempo médio de absorção manteve-se nos 5 meses, revelando um mercado ativo, mas mais seletivo.
Lisboa e Cascais continuam a consolidar o segmento premium, com preços médios de venda de 5.865 €/m² e 5.326 €/m², respetivamente. Oeiras surge logo a seguir, com 4.736 €/m². Estes mercados mantêm forte atratividade, mas exigem maior sofisticação na abordagem comercial, uma vez que concentram também maior volume de stock face ao ritmo de vendas.
O movimento mais expressivo, contudo, está nos concelhos periféricos. Moita registou uma valorização homóloga de +40,3%, Alcochete +38,2%, Barreiro +36,1% e Vila Franca de Xira +30,9%. Estes dados mostram que a pressão da procura está a deslocar-se para zonas com maior acessibilidade relativa, boa ligação à AML e preços ainda mais competitivos face aos centros tradicionais.
Este reposicionamento territorial cria novas oportunidades para consultores, investidores e promotores. Mercados antes considerados secundários apresentam hoje maior rotação, tempos de absorção mais curtos e forte potencial de valorização. A angariação nestas zonas deve ser encarada com uma lógica estratégica, sobretudo quando sustentada por dados de liquidez e procura efetiva.
Outro ponto crítico é a diferença entre habitação nova e usada. No T1 2026, o preço médio de venda de fogos novos na AML atingiu 5.334 €/m², enquanto o usado se situou nos 3.707 €/m², um diferencial de +43,9%. Esta diferença reflete a escassez de produto novo, a maior eficiência energética e a preferência por imóveis prontos a habitar.
Para o restante ano de 2026, a expectativa é de manutenção da trajetória ascendente dos preços, embora com possível desaceleração gradual do ritmo de valorização. A pressão deverá continuar nos concelhos periféricos, enquanto a melhoria da oferta nova terá impacto apenas progressivo e dificilmente resolverá, no curto prazo, o desequilíbrio estrutural entre procura e produto disponível.
Para os profissionais do setor, a principal conclusão é clara: o mercado da AML continua ativo, mas está mais exigente. A vantagem competitiva estará na capacidade de interpretar dados, avaliar corretamente desde a angariação e aconselhar clientes com base em evidência concreta.
Num contexto em que compradores estão mais informados e vendedores mais atentos à valorização dos seus ativos, o papel do consultor imobiliário torna-se cada vez mais técnico. Quem dominar os indicadores de preço, liquidez e negociação por concelho estará melhor preparado para transformar informação em confiança — e confiança em resultados.
KW ALFA — Grupo ALFA
Análise desenvolvida com base em dados da Confidencial Imobiliário referentes ao 1.º trimestre de 2026.
